作者 | 第一财经 孙梦凡
在全国租房市场盘整之际，一线城市却走出不一样的行情。
今年 5 月份，一线城市普通住宅的平均租金，环比上涨 0.16%，已是连续三个月实现环比上涨。同比来看，今年前 5 月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨 0.21%。
北京、上海、深圳三大城市，成为本轮租房市场企稳的"领头羊"。自今年 3 月租赁旺季以来，三城住宅租金持续上涨。一线城市依托优质产业资源与年轻就业人口，租赁基本面正率先企稳。
一线城市走出独立行情
"这套房子挂牌价 2900 元 / 月，业主底价 2600 元，最近刚去谈过。"近日，记者以租房者身份咨询时，位于北京市房山区的一位租赁中介表示。
公开房产平台信息显示，上述房源建筑面积 62 平方米，是某无电梯老小区新挂牌的房源。而就在此前 6 月 2 日，该小区刚成交了一套同面积的房源——挂牌价 2700 元 / 月，实际成交价为 2500 元 / 月。
这意味着，短短一周时间，部分业主对租金的市场预期已有所增强。
一直以来，租房市场普遍呈现非标、定价随行就市的特点，加上房源供给方多为个人业主，不同区域租房人和业主对市场的体感可能大相径庭，关于一线城市"房租涨"和"砍租金"的声音会交织出现。
那么，北京等一线城市的房租到底涨了还是降了？上述房源情况是个例吗？
近日，中指研究院发布数据显示，今年 5 月份，一线城市普通住宅平均租金继续修复，环比上涨 0.16%。从年内累计涨跌幅看，今年 1～5 月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨 0.21%。
记者查询前两月数据发现，一线城市住宅的平均租金，已经连续三个月环比上涨——今年 3 月，一线城市住宅平均租金为 73.21 元 / 平方米 / 月，环比上涨 0.34%；4 月，一线城市住宅平均租金环比上涨 0.26%。
这代表着，一线城市的平均租房成本，已经连续三个月环比回升，前五月同比去年也实现转正。
不过在一线城市内部，情况并不完全相同：北京、上海、深圳是本轮行情的"领头羊"，广州则走势偏弱。
自 3 月租赁旺季启动以来，北京、上海、深圳住宅租金已连续三个月环比上涨，其中上海涨势领跑全国重点城市，4 月、5 月环比涨幅均在 0.5% 以上，位居重点城市首位，广州 5 月住宅租金则环比下降 0.25%。
中指研究院报告显示，北上深等热点城市的租金上涨，主要由就业需求驱动。比如，在北京、深圳的主城区及产业聚集区、人口密集居住区，租金以温和上涨态势为主，行情主要集中在半数左右辖区。5 月，上海二手房市场升温带动业主租赁报价预期抬升，全市各辖区租金环比普遍有所上涨。
该研究院称，近五年以来，住房租赁市场普遍性调整，而一线城市的市场韧性持续显现，租金抗跌能力更强。这主要得益于一线城市人口流动密集、产业支撑稳固，在春节后返工潮与高校毕业季等关键节点，季节性需求拉动作用更强，因此租金回升幅度相对更大、高位持续时间更长。
租房成为"长期生活方式"
除了城市发展、人口产业对租房市场的影响，需求端的变化也至关重要。
过往，在北上深等核心城市租房，更多是年轻人的一种"过渡性选择"，攒钱买房才是"终极目标"。但如今，年轻人关于"租房"还是"买房"的观念正在变化，买房不再是一些人的人生必选项。
《2026 中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，租房正在从"阶段性居住过渡"转向"长期生活方式"，约 80% 的租客接受 5 年至 6 年、甚至更长时间的租房居住，近四成租客表示暂不考虑买房。
同时，租房人群不只是刚步入社会的年轻人，多元化、熟龄化、家庭型租赁等需求正在崛起。
报告显示，2025 年机构化的房源客群中，30 岁以上租客占比首破五成。在居住成员构成上，与伴侣、孩子、父母等家庭成员共同居住的租客占比超 70%，远超个人独居或与同事朋友合租的群体。
以家庭型长租为代表的"改善型租房"崛起，背后折射出在市场不确定性的预期下，部分人群主动摆脱房贷捆绑，通过长期租房、以租养租、卖房租房等方式，实现家庭居住条件的升级。
上述需求端的变化，势必会对租赁市场形成一定支撑，也会影响供给端产品的变化。
《蓝皮书》显示，当前住房租赁市场的供应主体，大多是个人出租，房源质量参差不齐。2024 年全国重点 40 城租赁房源供应中，房龄超过 20 年的房源占比达 39.2%，大量老旧房面临出租难题，全国超 6000 万套潜在用于出租的存量闲置房产，亟待规模化提质改造和高效盘活。
今年以来，多方力量纷纷"下场"，通过新建或存量改造的方式，为市场提供机构化租赁房源。
5 月份，位于北京的首创集团宣布，将长租业务定位为城市发展板块核心战略，明确两年内管理规模达 3 万间、"十五五"期间突破 5 万间的目标，并获得 4 家银行合计 600 亿元长租房专项授信额度。
中指研究院数据显示，2026 年 5 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量为 145.7 万间，规模与 4 月持平。其中，地方国企系开业规模保持稳健增长，在 TOP30 中的规模占比提升至 28%。
在"租购并举"的宏观政策引领下，以地方国资为代表的多方力量，正持续加大对租赁市场的投入。据中金预测，到 2035 年前后，我国租房群体将扩容至约 3 亿人。另有东方证券等多家机构预测，到 2030 年左右，全国住房租赁市场整体规模将突破 4 万亿元。
租赁市场迈入调整后半程
一线城市出现回涨苗头、市场需求正在崛起 ..... 但从全国整体来看，租房市场还在调整过程中。
中指研究院数据显示，今年 5 月，50 城住宅平均租金为 33.94 元 / 平方米 / 月，环比跌幅为 0.11%，较 4 月扩大 0.06 个百分点；同比下跌 3.17%，跌幅较 4 月收窄 0.21 个百分点。
在走出"独立行情"的一线城市之外，二线、三四线城市的租房市场延续调整态势。期内，二线城市租金的环比跌幅，较 4 月扩大 0.05 个百分点至 0.27%，三四线代表城市环比跌幅扩大至 0.20%。
从房租涨跌城市数量看，5 月 50 城住宅租金环比呈现 11 涨、39 跌格局。其中，北海环比跌幅最大，为 1.07%；长沙、武汉等 7 个城市环比跌幅在 0.5%～0.8% 之间；8 个城市跌幅在 0.3%～0.5% 之间。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，5 月，住宅租赁市场缺乏季节性效应支撑，市场需求整体热度较低，租金回落符合市场运行规律。不过，当前市场下行空间已明显收窄，一线城市住宅租金率先企稳。
展望后续市场，曹晶晶认为，6 月起，随着全国高校毕业季正式拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期。在此推动下，短期内国内住宅租赁市场将延续结构性行情。
一方面，核心一二线城市租赁需求高峰将来临，租金有望继续稳步抬升。2026 届高校毕业生规模达 1270 万人，再创历史新高，北上广深以及杭州、成都、天津等强二线城市，凭借完善的产业体系与充足的就业岗位，将成为高校毕业生就业的首要选择，刚性租房需求将集中释放。
与此同时，多数中小城市因为产业承载力不足，对外来年轻人口的吸引力偏弱，毕业季带来的租房增量需求也相对有限，叠加存量租赁房源供给充裕，租金缺乏上涨基础，但调整幅度相较往年或有所收窄。
"综合来看，经历过去连续两年的价格调整，市场下行空间逐步收窄。"曹晶晶认为，叠加需求刚性与保租房租金"定锚"等多重因素，国内租赁市场整体迈入调整后半程，租金波动幅度持续放缓。一线城市依托优质产业资源与持续净流入的年轻就业人口，租赁基本面得以率先企稳。
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